Podpisujete rezervačnú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti? Spozornite.

Kúpa nehnuteľnosti je pre väčšinu z nás jednou z najväčších investícií v živote. Preto je dôležité dobre sa na ňu pripraviť a nič nepodceniť. Či už sa rozhodnete pre kúpu prostredníctvom realitnej kancelárie alebo sa spoľahnete len na seba, overte si všetky potrebné informácie

Financovanie a jeho limity 

V prvom rade je potrebné zistiť možnosti financovania budúceho bývania. Vo väčšine prípadov kupujúci využívajú na financovanie nehnuteľnosti finančné zdroje získané kombináciou hypotekárneho úveru a vlastnej hotovosti. Klientom preto odporúčame poradiť sa v tejto veci s nezávislým finančným odborníkom, ktorý preverí všetky dostupné možnosti a limity výšky úveru pre daného klienta. 

Zabezpečenie rizík

Ak má klient vybratú nehnuteľnosť, využíva zväčša na financovanie svojej kúpy finančné zdroje získané cez hypotekárny úver a tak k reálnemu podpisu kúpnej zmluvy na prevod vlastníckych práv prichádza až po schválení financovania. Aby mali zúčastnené strany potvrdenie záujmu o realizáciu kúpy a predaja nehnuteľnosti, pristupujú klienti k podpisu rezervačnej zmluvy a k zaplateniu rezervačného poplatku na účet realitnej kancelárie.

V prípade, ak sa klient rozhodne pre kúpu v hotovosti, odporúčame po rozhovoroch s realitnými kanceláriami prejsť priamo ku kúpnej zmluve. Riziko spojené s predajom nehnuteľnosti vieme v tomto prípade eliminovať správnym postupom v celom predaji nehnuteľnosti a hlavne podmieniť úhradu kúpnej ceny notárskou úschovou. V tomto prípade dochádza k vyplateniu prostriedkov na účet predávajúceho až po právoplatnom prepise vlastníckeho práva na kupujúceho. Presné podmienky výplaty sú vždy špecifikované v podmienkach notárskej úschovy a chránia obe zúčastnené strany.  

Ťarchy a plomby 

Veľmi dôležité z pohľadu právneho stavu nehnuteľnosti je pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy  zistiť, či na predmetnej nehnuteľnosti neexistujú ťarchy, prípadne či tam nie sú nejaké plomby, ktoré znamenajú, že prebieha na nehnuteľnosti určitý právny akt. Je dobré zistiť si, o aký zápis ide a či nebude mať negatívny vplyv na kúpu nehnuteľnosti. V prípade, ak je pri nehnuteľnosti plomba s označením Z (záznamom), znamená to, že je na liste vlastníctva záložné právo zo strany banky alebo inej inštitúcie. Záznam s označením Z má len záznamový charakter a to znamená, že nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Výnimkou je situácia, keď ide o zmenu vlastníckych pomerov pri dedičskom konaní alebo pri právnych či súdnych sporoch. Na takéto zmeny má kataster 60 kalendárnych dní.

Plomba s označením V (vkladom) znamená, že na nehnuteľnosti prebieha konanie na zmenu vlastníckych práv formou vkladu. Plomba s označením V ( vkladom), slúži hlavne aj ako poistka pre kupujúceho, nakoľko majiteľ nemôže ďalej nakladať s nehnuteľnosťou po podpísaní kúpnopredajnej zmluvy. To znamená, že sa kupujúci nemusí obávať, že by majiteľ mohol nehnuteľnosť podvodom predať ešte niekomu inému.

Okrem zistenia plomb, či prípadných ťárch, je dobré si tak isto overiť aj to, v koho vlastníctve kupovaná nehnuteľnosť je. 

Zabezpečenie ochrany predávajúceho a kupujúceho 

Realitná kancelária by mala plniť úlohu subjektu, ktorý má zabezpečiť ochranu ako predávajúceho, tak aj kupujúceho. Týka sa to hlavne prípadov, ak by predávajúci alebo kupujúci odstúpil od predaja, prípadne by vznikli nejaké skryté právne vady na nehnuteľnosti počas rezervácie. Aj z tohto dôvodu sa podpisuje rezervačná zmluva, v ktorej je špecifikovaná výška rezervačného poplatku. Tieto finančné prostriedky, by mali byť poukázané na účet realitnej kancelárie ako depozit. Realitná kancelária ho v prípade odstúpenie predávajúceho vráti kupujúcemu a naopak. 

Rezervačná zmluva znamená aj to, že predmetná nehnuteľnosť by už nemala byť aktívne ponúkaná zo strany realitnej kancelárie a taktiež ňou kupujúci vyjadruje svoj vážny záujem o nehnuteľnosť. 

Odstúpenie od zmluvy a vrátenie rezervačného poplatku 

Pri odstúpení od rezervačnej zmluvy zo strany kupujúceho je dôležitý dôvod odstúpenia. Rezervačný poplatok v prípade odstúpenia od zmluvy zo strany kupujúceho nebýva vratný a preto je dôležité poradiť sa pred podpisom rezervačnej zmluvy s odborníkmi na financovanie. Veľmi časté je odstúpenie od kúpy z dôvodu neschválenia hypotekárneho úveru. Riešením v tomto prípade je zašpecifikovať v rezervačnej zmluve, že v tomto prípade nebude platená sankcia kupujúcim alebo využiť možnosť t.z. predschváleného hypotekárneho úveru. 

Samozrejme, život vie priniesť aj také situácie, ako je napríklad strata zamestnania, či vážna choroba alebo úraz, ktoré sa vopred nedajú ovplyvniť. V tomto prípade je už na vzájomnej dohode medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim, ako bude pri vrátení rezervačného poplatku postupovať. 

Realitná kancelária si vie tiež po novom v spolupráci s Finportal prostredníctvom poistenia profesijnej zodpovednosti za škodu spôsobenú pri realitnej činnosti poistiť aj škody spôsobené klientovi pri svojej činnosti. Toto poistenie sa však nevzťahuje na prípadné straty klienta, ktoré boli spôsobené odstúpením od zmluvy zo strany kupujúceho. 

Každý jeden obchod je niečím iný a špecifický, preto vždy odporúčame tento veľký krok v živote dôkladne zvážiť, zbytočne sa neunáhliť a využiť možnosti spolupráce s odborníkmi v tejto oblasti. Pri kúpe na tzv. “vlastnú päsť” klient riskuje finančnú stratu, čo v prípade celkovej širokej problematiky spojenej s kúpou nehnutelnosti môže byť nemalá suma. Možnosti, ktoré aktuálne online svet ponúka sú síce takmer neobmedzené, ale overenia nehnuteľnosti a katasterportal nestačí.