Ako sa bude v najbližšom období vyvíjať realitný trh?

Ovplyvní rast úrokových sadzieb a drahšie energie dostupnosť bývania na Slovensku ? Rozprávali sme sa o tom s projektovým manažérom Finportal pre reality, Michalom Kubíkom.

Ako ste z vášho hľadiska vnímali informácie ŠÚ SR na margo výstavby bytov v druhom kvartáli 2022, kedy počet dokončených stavieb prekročil hodnoty spred pandémie až o jednu tretinu?
Pandémiou sa veľa stavieb pozastavilo, či už kvôli nedostatku stavebných materiálov alebo kapacít ľudských zdrojov a podobne. Po dvoch rokoch bolo konečne možné pokračovať vo výstavbe a začať naplno svoju realizáciu. Keďže sa začína zemnými prácami, materiály, ktorých bol nedostatok neboli až tak potrebné. Dopyt po nájomných bytoch, ale aj po kúpe, je stále veľký, žiaľ ponuka je nízka. Predstavuje iba okolo 60 tisíc nehnuteľností na celé SR, čo je medziročný pokles v ponukách o jednu tretinu. Dôležitý je aj fakt, že výstavba prebieha prevažne v mestách, kde je vysoký dopyt. Najsilnejšie developerské spoločnosti majú svoju činnosť naplánovanú roky dopredu. Tie im narušila covidova situácia a tak sa snažia dohnať časovú stratu. 

 Ako môže trend pri výstavbe nových bytov ovplyvniť trh s realitami?

Dôležité bude v akých cenách bude vedieť developer sfinalizovať náklady, nakoľko enormne rastú. Dopad je viac menej jasný, zvýši sa ponuka, a tým pádom je možné, že nehnuteľnosti v pôvodnom stave, staršie byty a domy môžu stagnovať prípadne ich cena klesne. Tu by som bol opatrný, keďže sme stále poddimenzovaný v prípade ponúk, takže veľké poklesy neočakávam. V decembri 2021 bolo inzerovaných okolo 90 000 nehnuteľností na predaj, aktuálne sa pohybujeme ako čísla 60 000 inzerovaných ponúk.  

Akým spôsobom sa odrazí aktuálna situácia s hypotékami pri predaji aktuálne dokončených bytov, resp. nových bytov?

Pri predaji nehnuteľností v developerských projektoch, ktoré sú pred dokončením, je veľké percento klientov s už schválenou hypotékou, so sadzbami v čase, keď si nehnuteľnosť rezervovali. Podpis záložných zmlúv a čerpanie je nastavené na obdobie plánovanej kolaudácie, aj keď je to časovýnterval rok a viac.Dátum začiatku plynutia doby fixácie je nastavený na čerpanie úveru. Pri nových projektoch však klienti získajú hypotékubohužiaľ už za zvýšené úrokové sadzby oproti posledným rokom. Môj predpoklad je, že sa dostaneme v priebehu pol roka na priemernú sadzbu pri trojročnej fixácií na úroveň 3,5 - 4%. Čiže sa vrátime do roku 2012. 

Väčšinou sa nové byty dokončujú už pre reálnych klientov. Mohla aktuálna situácia skomplikovať ich finančnú situáciu, či už kvôli drahším hypotékam, alebo kvôli vyšším cenám stavebných materiálov (kvôli čomu developeri zvýšili konečnú cenu viacerých novostavieb)?
 
Pri developerských projektoch je väčšina nehnuteľností už rezervovaná a teda mnohí klienti majú hypotéku už schválenú a podpísanú. Tu ich mohla ovplyvniť len snaha developera pretaviť nárast cien materiálov do konečnej ceny. Ak by sa tak stalo, klient potrebuje dofinancovať navýšenie kúpnej ceny. Tu však musím povedať, že stabilný  developer tieto t.z. inflačné doložky s klientom nepodpisoval. Navýšenie cien sa hýbe v rozmedzí 10% z hodnoty nehnuteľností, čo klienti dofinancovávajú z vlastných zdrojov alebo formou financovania v komerčných bankách. Je naozaj dôležité poradiť sa s odborníkmi ako postupovať v plánovaní celého cashflow domácnosti a tiež, ako dofinancovanie čo najefektívnejšie vyriešiť. 

Počet kupujúcich sa za posledné mesiace znižuje, predáva sa menej najmä starších bytov. Ako sú na tom novšie byty?

Počet kupujúcich sa neznížil, znížila sa len ich aktivita. Stačí si pozrieť posledné mesiace televízne správy.  Každej strany sa hrnie na ľudí strach z budúcnosti, neistota od vládnych činiteľov, až po vyjadrenia niektorých zamestnávateľov. A tak klient, ktorého netlačí čas s kúpou začal vyčkávať a kupujú len tí, ktorí musia vyriešiť svoje bývanie čo najrýchlejšie. Novšie byty sa predávajú a staršie musia upraviť cenu, pretože vplyvom trhu za posledné roky sa ich cena jemne nadhodnotila.

Čo očakávate od jesene a zimy, či na jar čo sa týka realitného trhu v súvislosti s predajom nových bytov?

Očakávam, že predaj nových bytov, respektíve výstavba bude pokračovať v tempe, ktoré nabrali. Jeseň a koniec roka je vždy obchodne najsilnejšia časť roka. No stále ešte nevieme, aké opatrenia budú prijaté na kompenzáciu inflačného rastu pre ľudí, tiež aká bude podpora strategických zamestnávateľov a podobne. Stále zastávam názor, že ukrajinci, ktorí opustili svoj domov kvôli vojne, môžu ešte dopyt zvýšiť. Ak bude konflikt na východe ďalej pokračovať rozhodnú sa kupovať nakoľko ich návrat domov môže byť spojený s niekoľko ročným horizontom. 

Ako vidíte výstavbu bytov v tomto a v ďalšom roku? Čo sa môže zlepšiť a naopak, zhoršiť, pre staviteľov, ale aj kupujúcich?

Veľkí developeri ako som spomínal, majú svoje plány stanovené na desiatky rokov dopredu. Tí v nich budú pokračovať. Trh sa očistí o menších developerov, nakoľko ich počet za posledných päť rokov narástol niekoľko násobne a bohužiaľ situácii na trhu sa nebudú vedieť prispôsobiť. Myslím si, že trh sa zastabilizuje. Opäť sa bude dbať na kvalitu, skúsenosť, odbornosť a ekonomickú stabilitu, či už staviteľa, developera, ale aj klienta. Po tom ako NBS musela regulovať enormné zadlžovanie klientov, teraz môžeme povedať, že urobila opatrenia, ktoré negatívne dopady na klientov obmedzia. Aktuálne sa nachádzame v období po dobe „blahobytu“ v troch krízach v jednom, a tak je čokoľvek  predpovedať veľmi ťažké. Môžeme povedať, že v ďalšom roku sa bude dokončovať  rozbehnutá výstavba a budú spustené  niektoré plánované projekty. Je tu ešte jeden aspekt, a to snaha realizovať štátne nájomné bývanie aj cestou odkupu developerských projektov, kvôli urýchleniu realizácie. Nevieme nakoľko je to reálne, no môžeme povedať, že je to dôležitý aspekt pre predikciu vývoja realitného trhu. Okolité krajiny obnovili družstevné / nájomné bývanie a myslím si, že tento trend môže prísť aj k nám. K tomu je však potrebné prijať určité legislatívne zmeny.
 
 Viac k tejto téme sa dozviete aj v tomto článku. https://bit.ly/3fe5szs