Napriek výraznejšie klesajúcich cien sa markantne znížil počet predaných nehnuteľností oproti vlaňajšku, a to o viac ako polovicu

Slovenský realitný trh zamrzol. Počet predaných bytov a domov rapídne klesá. Podobne je to pri hypotekárnych úveroch, ktoré čaká do konca roka ďalšie mierne zdraženie. Ako trend klesajúcich cien nehnuteľností ovplyvní predajnosť a čo prinesú nasledujúce mesiace, to pre TREND prezradil projektový manažér spoločnosti Finportal pre reality Michal Kubík.

Priblížili by ste mieru poklesu hodnoty bytov oproti minulému roku podľa regiónov?

Regióny, kde zaznamenávame najvyššie poklesy cien, sú Banskobystrický, Prešovský, Košický a Trenčiansky kraj. V týchto oblastiach je pokles oproti vrcholu cien z leta 2022 v priemere až okolo 25 percent. V ostatných regiónoch môžeme hovoriť o poklese priemerne okolo 15 percent.

Aké je tempo znižovania cien všetkých typov bytov

Tempo znižovania cien starších bytov nezávisí až tak na type nehnuteľnosti, teda či porovnávame ceny jednoizbových alebo trojizbových bytov, skôr na to vplýva lokalita. Viac-menej klesajú rovnako rýchlym percentuálnym tempom. Najrýchlejšie však klesajú reálne ceny nehnuteľností v menších mestách v pôvodnom stave, prípadne v stave, ktorý si vyžaduje rekonštrukciu. Celkovo najviac klesajú ceny veľkometrážnych nehnuteľností a veľkých rodinných domov, ktoré si vyžadujú rekonštrukciu a majú vysokú energetickú spotrebu. Týka sa to najmä malých miest, prípadne dedín na strednom a východnom Slovensku.

Od čoho najviac závisí intenzita zlacňovania nehnuteľností?

Celkový pokles cien v jednotlivých regiónoch, ako aj v hlavnom meste Slovenska veľmi závisí od lokality a stavu nehnuteľnosti. Nejde len o pokles cien, ale aj o znížený, dnes už skoro nulový dopyt po nehnuteľnostiach. Najmä ak si ich stav vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu a nachádzajú sa v menej kvalitných a občiansky vybavených lokalitách. A to bez ohľadu na to, či ide o lokality v hlavnom meste alebo v menších mestách, či regiónoch, kde je navyše nižšia priemerná mzda.
 

Aká je situácia so štvorizbovými bytmi 

Viacizbové nehnuteľnosti, ako aj veľké rodinné domy zaznamenali väčší pokles dopytu, a preto aj reálna predajná cena zaznamenala najvyšší pokles. Rôzne regulatívy zo strany Národnej banky Slovenska (NBS), ako aj narastajúce úrokové sadzby a vysoká inflácia výrazne znížili veľmi percento reálnych kupujúcich tohto typu nehnuteľností. V častiach Slovenska, kde je nižšia priemerná mzda, môžeme povedať, že trh s týmito nehnuteľnosťami prakticky zamrzol. V aktuálnej situácii klienti, ktorí disponujú hotovosťou a ktorých netlačí čas, čakajú, ako sa budú ceny vyvíjať, pripadne ponúkajú oveľa nižšiu sumu, než sa inzeruje na dostupných inzertných portáloch.

Nakoľko sa situácia zmenila oproti minulému roku pri novších bytov a novostavbách?
Novostavby zaznamenali veľký pokles obhliadok. Ich ceny sa smerom nadol až tak nemenia, developerom totiž počas výstavby narastali náklady spojené okrem iného s výpadkom dodávky stavebných materiálov, čiže aj nedodržaním zmluvných termínov. V súčasnosti nové developerské projekty pri bytových domoch nemajú pri ponukách uvedenú cenu, prípadne investori ich predaj zatiaľ pozastavil a čakájú na pozitívnejší vývoj na trhu. Developerské projekty v regiónoch, kde bol najvyšší pokles cien, sa vlastne zastali.

Predaj novostavieb klesol o 40 percent. Prečo až o toľko takýto?

Ak nebudeme brať do úvahy predané byty, ktoré boli rezervované už pred rokom, ale tie, ktoré sú momentálne rezervované a v ponuke, pokles v predaji je ešte vyšší než 40 percent. Developeri, s ktorými komunikujeme, ako partnermi nášho projektu, mi potvrdili, že aktuálne ešte viac ako pred rokom rozhoduje kvalita vyhotovenia nehnuteľnosti, a lokalita, kde sa projekt realizuje.

Prejavuje sa to na cenách novostavieb

Ceny novostavieb neklesajú a pravdepodobne ani výrazne neklesnú, pretože cena realizácie bola a naďalej je pre developera vysoká. Developeri sa snažia zaujať skôr dokončením štandardu v cene nehnuteľnosti, prípadne ponúkajú iný benefit, napríklad parkovacie miesto. V súčasnosti väčší developeri znížia tlak na predaj nehnuteľností a skôr sa budú zameriavať na otázku nájomného bývania pre klientov s budúcim možným odkúpením. Menší a strední developeri sa dostávajú do veľmi ťažkej situácie, ktorú budú chcieť vyriešiť zmenou financovania, prípadne odpredaním projektu.

Čo hovoria čísla v súvislosti s predajnosťou bytov a počtom nových hypotekárnych úverov za posledný polrok?

Naša spoločnosť má partnerov zložených z viac ako 2 700 finančných sprostredkovateľov a okolo 250 realitných kancelárii, preto môžeme povedať, že pokles počtu kúpených nehnuteľností, a to aj napriek klesajúcim cenám nehnuteľností, je okolo 50 percent. To v podstate sa priamoúmerne znížil aj počet hypotekárnych úverov. Problematické sú firmy, ktoré sa špecializovali len na poskytovanie hypotekárnych úverov, tie majú momentálne existenčne problémy, nakoľko ich poklesy dosahujú až okolo 75 percent.

Predať byt dnes je pomerne ťažké. Čo môžu robiť v prospech predávajúcich realitné kancelárie?

Trh s nehnuteľnosťami sa momentálne, po dvoch rokoch, kedy extrémne prial predávajúcim, schladil. Pomaly sa však štartuje a veríme, že sa vracia postupne do normálu, ktorý bol v rokoch 2012 až 2019. Najdôležitejšou vecou pre predávajúceho je zveriť predaj svojej nehnuteľnosti odborníkom v tejto oblasti a vybrať si kvalitnú realitnú kanceláriu. Tá vie presne čo teba robiť, ako stanoviť reálnu cenu. Prípadne vďaka technológiám, ktoré využíva, dokáže osloviť s ponukou predávanej nehnuteľnosti aj databázu svojich klientov, ktorí hľadajú vhodnú nehnuteľnosť. Už nestačí len zverejniť inzerát, vyhotoviť pár fotografií pomocou mobilu s textom „RK nevolať“, ako to za posledné dva roky robilo až 45 percent predávajúcich. Aktuálne je potrebné aktívne hľadať kupujúceho, a s tým klientom najlepšie pomôže realitná kancelária. 

O koľko percent klesol záujem kupujúcich o kúpu bytov oproti obdobiu spred roka, keď ešte boli k dispozícii lacné hypotéky?

Pri kúpe starších nehnuteľností v pôvodnom stave v nie úplne lukratívnych lokalitách, prípadne v menších mestách je pokles 90 percent. Pri novostavbách, kde skupina klientov, ktorá chcela kúpiť investičnú nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, vlastne kupujúci zmizli. Celkový pokles v prípade novostavieb dosiahol úroveň okolo 70 percent. Opäť zdôrazňujem: veľmi závisí od lokality, kde je projekt realizovaný. Ponuka voľných nehnuteľností sa zvýšila niekoľkonásobne.

Ako rýchlo teda ceny bytov klesajú? 

Ceny zatiaľ klesajú tempom, akým posledné roky rástli. Kupujúci sa dlhšie rozhoduje, celková realizácia obchodu sa z dvoch týždňov natiahla na pomaly štyri mesiace. Ak však ponúkaná nehnuteľnosť spĺňa požiadavky klientov, ktorí ju kupujú na vlastne bývanie, je cena len jeden z atribútov, ktoré klient  posudzuje. Trh s nehnuteľnosťami je cyklický a pre kupujúceho je dôležité naplniť svoj dlhodobý cieľ, teda vysnívané bývanie, ktoré si môže dovoli.
 

Dá sa predpovedať, ako dlho bude pokles hodnoty bytov pokračovať?

Myslím si, že ceny bytov sa stabilizujú v druhej polovici budúceho roka, pričom sa pravdepodobne dostanú na úroveň z roku 2019. Ako sme už spomínali, ide o kombináciu viacerých faktorov - priemernú mzdu v regióne, stabilizáciu inflácie, koniec rastu úrokových sadzieb, prípadne stabilnú politickú situácia.
 

Mali by kupujúci ešte pár mesiacov počkať, aby ušetrili, no neriskovali, že hypotéky ešte zdražejú, alebo by mali ísť do kúpy čim skôr, kým úrokové sadzby nebudú atakovať až päť percent?

Keď klient nájde nehnuteľnosť, ktorá mu vyhovuje, mal by ju v každom prípade kúpiť a nečakať. Okrem porovnania prepočtov klientovej mesačnej splátky, ktorá sa v súčasnosti často mení z dôvodu zmeny úrokových sadzieb, treba rátať s tým, že klienti zatiaľ musia niekde zatiaľ bývať, a s tým sú spojené ďalšie náklady. Rozdiel v mesačnej splátke pri raste 0,25 či 0,50 percenta nie je až taký markantný.Na porovnanie, ak dnes stojí trojizbový byt 200-tisíc eur, z toho by kupujúci za hypotéku vy výške 160-tisíc eur (80 percent z hodnoty bytu) platil pri aktuálnom úroku vo výške 4,29 percenta mesačne 790,86 eur. O pár mesiacov môže stáť byt vďaka klesajúcim cenám 190-tisíc eur, pričom ekvivalentom 80 percent z celkovej ceny je hypotéka v sume 152-tisíc eur. Ak zoberieme do úvahy už vyšší úrok, a to vo výške 4,55 percenta, tak kupujúci bude mať mesačnú splátku 744,68 eur. Kedy teda kúpil nehnuteľnosť neskôr, ušetril by mesačne okolo 16 eur. Rizikom je, že za ten čas byt, ktorý si záujemca vybral, môže niekto iný kúpiť.

Michal Kubík, projektový manažér Finportal pre reality

Vo finančnej a realitnej oblasti pôsobí už viac ako 10 rokov. V spoločnosti Finportal zastáva pozíciu regionálneho obchodného riaditeľa a vedie projekt Finportal pre reality, ktorého cieľom je prepájanie oblasti realít a finančného sprostredkovania. Taktiež sa venuje odbornému poradenstvu pre klientov, ktorí hľadajú pomoc pri investovaní do nehnuteľností alebo pri získavaní finančných produktov.