Michal Kubík: Na bývanie je potrebné pozrieť sa komplexne

Takmer celý trh už cíti vplyv zvýšených energií a rastu úrokových sadzieb na vývoj cien nehnuteľností. Nejde pritom len o kúpu, ale aj prenájom nehnuteľností, na ktorých cenu vplývajú tie isté faktory. Čakájú nás náročné časy. Donúti nás to prehodnotiť spôsob myslenia a budeme nútení vrátiť sa k zdieľanému bývaniu, či späť do rodičovského domu? Na tieto a ďalšie otázky sme sa pýtali nášho projektového manažéra Finportal pre reality, Michala Kubíka.

Michal, oplatí sa v dnešnej dobe financovať investičné bývanie pomocou hypotekárneho úveru?
V momentálnej situácii to závisí najmä od lokality, kde má klient záujem investovať a aký je hlavný účel investičnej nehnuteľnosti. Zároveň si treba uvedomiť, že aktuálna výška splátky pri narastajúcich úrokových sadzbách, ale aj otázna cena energií v budúcom roku sa celkovo podpíšu pod požadovanú výšku nájomného, ktoré by malo v ideálnom stave pokrývať tieto zvýšené náklady. V prípade, že klient má záujem investovať dlhodobo do nehnuteľnosti na minimálne 10 rokov a viac, s použitím vlastných zdrojov, aj na prípadné pokrytie mesačných nákladov za účelom tvorby majetku je to stále dobrá doba, nakoľko momentálne sadzby pri 3 alebo 5 ročných fixáciách sú stále prijateľné.

V prípade blížiaceho sa konca fixácie na investičnej nehnuteľnosti  - fixovať na ďalšie obdobie alebo nehnuteľnosť predať a využiť ešte vysoké ceny nehnuteľností?
Tu je dôležité uvedomiť si, aký je hlavný zámer, prečo klient investoval do nehnuteľnosti. Ak išlo len o momentálne využitie možností za účelom zisku a klient vlastnil nehnuteľnosť 5 rokov a viac, výnos z nehnuteľnosti môže byť určite zaujímavý. Ak má klient záujem ponechať si túto investíciu dlhodobejšie, stále si myslím, že pri novej obnovenej sadzbe vie z nájomného pokrývať náklady, nakoľko kupoval nehnuteľnosť za výhodnú cenu a zostatok hypotekárneho úveru je nižší splácaním. Budem sa opakovať, ale aj v tomto prípade záleží na meste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V malých mestách sa za posledné roky vysoký dopyt kupujúcich neprimerane premietol do kúpnej ceny nehnuteľnosti. V mestečku s 19.000 obyvateľmi na strednom Slovensku nájdeme prípady, kde 3 -izbový byt stojí 140.000 € a rodinný dom s malým pozemkom 250.000 €. Tieto sumy sú prehnané, keďže v roku 2017 stál ten istý byt 60.000 € a predmetný dom 110.000 €.

Ako realitný trh ovplyvňuje vojna na Ukrajine?
Vojna na Ukrajine spôsobila výrazne zvýšený dopyt po prenájme nehnuteľností. Pred vojnou bolo v ponuke na prenájom približne 6000 bytov. Dnes sa toto číslo pohybuje okolo 2 800 bytov. Čím dlhšie bude vojna trvať, tým viac sa dá predpokladať, že niektorí z Ukrajinských občanov si začnú uvedomovať, že návrat späť môže aj po ukončení vojny trvať 2-3 roky a rozhodnú sa investovať do kúpy nehnuteľnosti. Ak sa to bude týkať len 10 % kupujúcich, ponuka na našom trhu nebude stačiť.

Ako veľmi je dôležité pozerať sa na danú tému aj v závislosti od regiónu, kde sa nehnuteľnosť nachádza?
Regionálne rozdiely pri investovaní do nehnuteľností sú tým najdôležitejším aspektom. Globálny ekonomický rast a obdobie tzv. „blahobytu“ sa skončili. Firmy, ktoré majú množstvo zamestnancov, začnú šetriť a rozmýšľať ekonomickejšie. V menších mestách je to často o jednom veľkom výrobnom zamestnávateľovi, na ktorom stojí zamestnanosť celého mesta. Preto je ideálne pri výbere regiónu alebo mesta, zvážiť všetky aspekty, ktoré ovplyvňujú dianie v meste a dopyt po nehnuteľnostiach.

Niektorí odborníci hovoria o návrate k zdieľanému bývaniu či do rodičovských nehnuteľností.
Ako som spomínal, ľudia budú musieť žiť šetrnejšie. Je možné, že pokiaľ sa trh znovu nestabilizuje, na istý čas sa vrátia do veľkých domov svojich rodičov. Už teraz to cítia ľudia, ktorí žijú sami. Nehovoriac o tom, keď sa nárast cien energií podpíše na zatváraní niektorých zamestnávateľov. Vtedy môže nastať situácia, že sa ľudia vrátia k rodičom, prípadne sa vrátia do zdieľaného spôsobu bývania, ako to bolo napríklad popri štúdiu na vysokej škole. Tu bude veľmi dôležité, ako sa štát postará o svojich občanov, aby k tomuto neprichádzalo.

Mohlo by byť riešením často skloňované nájomné bývanie?
Nájomných bytov v Európskej únii je v priemere 19 až 46 percent. V prípade Rakúska ide o 42 percent bytov, ktoré sú v správe miest a obcí. Susedná Viedeň má viac ako 450-tisíc takýchto bytov. Ak sa pozrieme bližšie k susedom v Českej republike, je to 21 percent nájomných bytov z celkového fondu. Na Slovensku máme stále v sebe zakorenené, že musíme nehnuteľnosť vlastniť. Po družstevnom bývaní, ktoré bolo za socializmu dosť frekventované, sa akoby zľahla zem. Sám som mal viacej stretnutí s investormi, ktorí chceli zakladať družstvá, dať možnosť ľuďom odkupovať si družstevné práva k nehnuteľnosti a následne po nejakom čase sa stať aj jej vlastníkom. Problémom je legislatíva, ktorá dáva u nás hlavnú prekážku v zmysle náhradného/alternatívneho ubytovania aj pre ľudí, ktorí sa stanú neplatičmi. Dokonca v určitých situáciách je právne nemožné deložovať určitých ľudí. Črtá sa aj možnosť štátneho nájomného bývania, ktoré sa pomaly tlačí z bilboardov do reality. Otázne je len to, či to pri aktuálnej politickej situácii bude zrealizovateľné.